경매에서 대지권미등기 뜻과 문제점 바로 알기

아파트나 빌라같은 집합건물의 경매 사건을 보다보면 ‘대지권미등기’라는 문구를 접하게 되실 수 있습니다.

이번 글에서는 대지권미등기의 뜻과 어떤 문제점이 있는지 알아보겠습니다.

 

대지권미등기의 뜻

말 그대로 대지의 사용권이 등기 되지 않았다는 뜻입니다. 따라서 대지사용권이 없다는 말과는 엄연히 다른 말이라고 볼 수 있습니다.

대지사용권이 없어서 대지권등기를 하지 못했을 수 있으나 대지사용권이 있음에도 등기를 하지 않은 물건도 있습니다.

 

대지권미등기 물건의 대지권 취득 가능여부

‘대지권미등기’라는 경고 문구가 있는 아파트 또는 빌라를 낙찰 받았을 경우 낙찰자는 전유부분과 대지권을 취득할 수 있을까요?

결론만 먼저 말씀드리자면 불가능합니다.

감정평가서에 대지권이 함께 평가되어있다면 대지권을 취득할 수 있다는 얘기들도 있지만 잘못된 말입니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 살펴보면 “소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”라고 규정되어 있습니다.

풀어보자면 대지권이 있기만 하면 감정평가서에서 제외되었거나 미등기 상태더라도 낙찰자는 건물과함께 대지권을 취득한다는 말로 볼 수 있습니다.

따라서 대지권미등기인 집합건물에 입찰할 경우 토지등기부등본을 확인하여 최초로 분양할 당시 소유자가 대지권을 함께 취득했는지 알아보아야 합니다.

 

또는 주변의 공인중개사 사무소나 관리사무소를 통해 대지권이 미등기인 이유를 알아보는 것도 좋은 방법일 수 있습니다.
(대지권을 함께 취득 시 자동 대지권등기가 되는 것은 아님)

 

대지권이 없을 경우 생기는 문제점

대지권 없는 집합건물을 낙찰받을 때 생기는 불이익은 법정지상권이 성립하지 않는 건물을 낙찰 받을 때와 마찬가지 입니다.

다시 말해서 토지에 존립할 수 있는 권리가 없는 물건을 낙찰받은 셈이죠.

집합건물의 경우 토지 소유자에게 건물매도청구권이라는 것이 인정되는데 토지 소유자는 집합건물의 전유부분을 소유하고 있는 소유자에게 해당 호실을 자기에게 매도하라고 청구 할 수 있다는 말이라고 볼 수 있습니다.

따라서 대지사용권이 없는 집합건물의 경우, 토지 소유자에게 다시 매도해도 이익이 남을 정도의 최저매각가격이 낮지 않다면 입찰하지 않는 편이 좋다는 것입니다.

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